兜兜转转，新房又回到了起点
楼盘聘请明星站台的时代又回来了。作为南山的“后花园”，光明的新房已经进入爆发期。新房之间的相互角逐，已经由原来的小打小闹，给点不痛不痒的折扣，演变成花大价钱邀约明星圈流量。昨天（7月26），光明满京华金硕华府举行了产品发布会，邀请了人气歌手邓紫棋作为嘉宾。看得出，满京华金硕华府也挺想复制一把鸿荣源珈誉制造的明星流量效应。同样是旧改项目，分几期开发陆续入市，同样也是一千多套的货量，但满京华金硕华府是否能一炮成为光明版的“珈誉府”，还有待市场给出答案。根据市场的消息，满京华金硕华府预计首推1138套88-138平3-4房商品住宅。在当下的深圳楼市，项目想要卖得好，卖出圈，砸钱是少不了的了。但在二手房每月成交两千套左右的市场，并不是请得动大咖位的明星商演就一定能卖得好。想要效仿鸿荣源珈誉府的明星制造热搜效应，需要天时地利人和。鸿荣源珈誉府卖得还不错，王心凌带来的流量效果功不可没。但除了王心凌真的带来一定的关注度，更重要的是鸿荣源珈誉府很懂刚需客户的心理，目标用户精准而且品质在沙井也能拿得出手。首先是目标用户精准。王心凌已经成了80后、95前的青春标签，去年因参加“乘风破浪的姐姐”甚至都能舞动芒果超媒的业绩和股价。而这部分群体，基本上也已经成家立业，大多数已经实现经济独立，成为比较有经济实力的中青年人。鸿荣源邀请王心凌，基本上就等于精准地抓住80后、95前恰好最需要买房的刚需客户群体。而对比之下，满京华邀请邓紫棋的热搜效应则可能要差一些了。因为邓紫棋的人气基本聚集在20-29岁之间。粉丝画像对应的年龄层次还是相对年轻一些，超过30岁以上的具备买房经济实力的群体占比不如王心凌的多。（来源：百度指数人群画像分析）所以鸿荣源5月邀请王心凌上演的效果有可能是地产营销界，效果最好的一次。有网友评价，“320万花得比3000万的广告费还要响”“鸿荣源这次请王心凌，宣传效果出奇的好”“托王心凌的福，我知道了是鸿荣源不是恒源祥”。甚至连施工方都给予好评——我现在就在跟鸿荣源修房子，我高低把给排水管和电线电缆这些跟他搞好一点。其次是品质方面。对比一路之隔的万丰海岸城，鸿荣源珈誉府无论是户型格局，还是实际得房，还是备案价格，综合性价比都比较高。比如鸿荣源珈誉府76-77平就能做出紧凑的三房，万丰海岸城瀚府需要100平才能拥有三房；比如万丰海岸城瀚府的得房率约73%，臻园的得房率约71%，而鸿荣源珈誉府的得房率约75%。但在这里把鸿荣源珈誉府作为例子，并不是说鸿荣源珈誉已经做得非常完美，只是在矮子里找高个而已。说明在这样的市场环境和产品水平下，只需要稍微比竞品项目做得好一点点，就能赢得市场。深圳并不缺好营销，缺的反而是精雕细琢的好产品，缺的只是用心做品质的项目。与其把钱浪费在营销上，不如以品质口碑更有价值。就像远洋虽然比较低调，但是因为在西丽的远洋天著交付品质在线，成为一股清流，市场给予了比较高的评价。满京华金硕华府位于光明科学公园南侧，处于光明的核心板块之一。地铁六号线的光明大街站距离项目步行大约1公里，周边聚集深圳科技馆（新馆）、西方美术馆、狮山公园、光明科学公园等文体配套。项目自带3所幼儿园，并紧邻着光明区实验学校（集团）下属的初级小学狮山小学（在建），未来附近将会有5所九年一贯制学校，3所小学，教育资源非常丰富。在过去的几年，项目所在位置的周边也都诞生过不少日光盘，比如万科光年四季、金地明峰府、星河天地、公园金贸里、深业颐瑞府等。再加上项目拥有科学公园头排景观，又是近百万建面的体量，比周边体量二三十万平的中小盘似乎更有网红盘的潜质的。但项目所处的位置实在太卷了。除了项目自身后续的几期，还有天健和瑞府、绿城桂语兰庭、深铁睿著广场、深振业A650-0385等着入市，还有大几千套的商品住宅。其中深铁睿著广场限价4.53万/平，深振业A650-0385限价4.93万/平。而在配套，地段各种公共资源共享的情况下，如果产品户型又或者是价格不是特别给力，在如今的深圳楼市并不具备优势。并且现在市场最担心的已经不是产品是否足够便宜了，而是担心就是品质/交付问题。毕竟满京华位于松岗的满京华云著雅庭，在去年仍然有媒体报道，项目地面渗水、墙体霉变、精装家具质量差等问题在交房后一年多的时间内仍然存在。只有质量的问题解决了，才能让市场的买家们真正心甘情愿地出手。否则项目同样很难逃得过绿城桂语兰庭开盘的结局。今年3月初绿城桂语兰庭推出942套住宅，均价约5万/平，认筹人数603批，当天去化约六成，到目前为止（7月27日）在深圳预售备案信息系统中显示也仅仅只签约393套。作者 |醉酒大鲨鱼
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